Estudios de viabilidad para proyectos inmobiliarios
Los estudios de viabilidad para proyectos inmobiliarios permiten calcular las posibilidades de éxito que puede tener una inversión. La toma de decisión será mucho más fácil al tener la seguridad de un riguroso estudio, basado en opiniones profesionales y criterios de mercado actuales.
A continuación se describirán los aspectos destacables del proceso de estudio para proyectos inmobiliarios.
Cómo hacer un estudio de viabilidad
Dependiendo de los objetivos, misión y visión que tenga el proyecto, se determinará la metodología del mismo. Es decir, según sea la meta que se tenga en mente para la inversión, se estudian aspectos específicos que conciernen con el tema de forma interna y externa. Tales aspectos a considerar son:
Análisis de concepto y objetivos
Se debe determinar la viabilidad del proyecto y el nivel de riesgo que se puede presentar. Tener una idea cuantificable del riesgo para reducir la incertidumbre o probabilidad de fracaso es prioridad antes del desarrollo del proyecto. De esta manera se sabrá si se puede poner en marcha los siguientes puntos.
Es importante conocer el punto de vista de los involucrados y el movimiento general del mercado, por lo que se debe de realizar un pequeño estudio de mercado inmobiliario para tener idea de los diferentes escenarios que se puedan presentar. Se deben de aplicar técnicas de simulación de análisis de riesgos de proyectos para analizar sus resultados, aprender de ellos y partir de allí con el proyecto real en cuestión.
Estudio de mercado
Se trata de un análisis comparativo que permite dar una visión clara partiendo de un ejemplo funcional para tener una idea como punto de partida. En el caso del mercado inmobiliario se establece el precio de venta o renta que se le va a ofrecer al propietario para tener una opinión de valor. Los números y cifras que se utilicen deben ser los últimos precios publicados de las propiedades.
Para tener un estudio de mercado completo es necesario saber la ubicación y características de la propiedad, precio de unidades similares en la zona, los valores actualizados del alquiler de inmuebles similares, las oportunidades para una futura ubicación, la antigüedad de la propiedad, su estado de construcción e información de registro y documentación.
Licencia de obras
La documentación, procesos de registro de la propiedad y todo referente al papeleo tiene un precio y tiempo estipulados. No pueden pasar por alto los permisos y licencias para el proyecto inmobiliario. Primero habría que nombrar la Licencia de obra. La licencia de primera ocupación se entrega al final de las obras realizadas después de la respectiva inspección de la construcción de acuerdo con la actividad y ocupación que se permite.
La licencia de actividad es para algunas actividades de instalaciones que se agregan en las construcciones. Por otro lado, está la licencia de apertura, la cual certifica que todos los requerimientos de las instalaciones puestas cumplen correctamente con la actividad permitida.
En viviendas también se necesita una cédula de habitabilidad si se hará un proyecto en Cataluña u otras regiones de España. Es para certificar que la construcción es habitable.
Requisitos legales
Uno de los procedimientos más complejos es tener la documentación y licencia al día con todas las actividades que se tienen pensadas en los proyectos inmobiliarios. Es importante plantearle el proyecto a un abogado inmobiliario especializado en el sector para tener la mejor asesoría para la redacción de contratos y actas.
Estudio del entorno
Consiste en hacer un estudio geográfico de la zona con el fin de aprovechar su entorno. Es decir, si la propiedad se encuentra en un lugar céntrico rodeado de servicios puede ser beneficioso. Si por el contrario, el inmueble se encuentra alejado en una zona geográfica compleja, tendrá menor valor. También, es importante si la propiedad se localiza en el sur o norte, esto puede ser un problema o solución dependiendo del objetivo del proyecto inmobiliario.
Opciones de adquisición
Una vez que los asesores realicen el estudio de mercado general y de comparación previamente mencionado, la investigación arrojará opciones de adquisición posibles. Es allí cuando se toma en cuenta la variedad que hay en el momento de propiedades disponibles para considerar en la posibilidad de adquirirlas.
Programación para cumplir con el marco de tiempo óptimo
El equipo de trabajo hace una programación estratégica sobre los planes a corto y medio plazo para aprovechar el tiempo al máximo con el fin de mantener el proyecto bajo control. Por ende, se programan las actividades en días específicos con un lapso de tiempo límite para ser realizadas. Esto incluye los procesos de inversión, ya que la idea siempre es economizar en el proceso del proyecto.
Objetivos de estudios de viabilidad
Los expertos en elaborar estos proyectos, tienen en cuenta que es una investigación con una metodología analítica, la cual se enfoca en la realización, descripción, diseño y análisis para crear los objetivos.
Esto se debe a que el punto del trabajo es llegar a tener respuestas acertadas en base al estudio de mercado inmobiliario general. Por ejemplo, los objetivos debe ser:
- Efectuar un estudio económico en diferentes escenarios para analizar la rentabilidad con mayor probabilidad del proyecto junto a su nivel de riesgo asociado.
- Diseñar un estudio financiero para saber quiénes serán los inversores involucrados que estarán hasta el final para lograr realizar el emprendimiento.
- Realizar un estudio para concluir si se llevará a cabo el proyecto inmobiliario.